Laudêmio no Brasil: da Idade Média ao Debate Atual sobre Propriedade e Tributação

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Imóveis: O laudêmio é uma das taxas mais antigas ainda em vigor no Brasil, um instituto originado no sistema de enfiteuse europeia e que atravessou séculos até chegar ao direito imobiliário brasileiro contemporâneo. Apesar de pouco conhecido pelo público em geral, o laudêmio tem grande impacto em transações imobiliárias em áreas de domínio da União — especialmente em zonas litorâneas e terrenos de marinha — e tem sido alvo de debates recentes no Congresso Nacional.

O que é Laudêmio?

O laudêmio é uma taxa paga obrigatoriamente pelo vendedor de um imóvel situado em terreno pertencente à União, antes que a transferência onerosa (como compra e venda, permuta ou cessão onerosa) seja registrada em cartório. Essa taxa corresponde a 5% do valor atualizado do terreno, excluídas as benfeitorias (construções ou melhorias), e deve ser quitada para que a Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) seja emitida pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU) — condição indispensável para a escritura definitiva.

Em termos práticos, o laudêmio é uma compensação financeira pela mudança de titularidade do “domínio útil” do terreno. Ou seja, quem detém apenas o direito de uso sobre a terra (enquanto o solo é de propriedade da União) deve pagar essa taxa ao alienar esse direito a outro comprador.

Origem Histórica: Da Idade Média ao Brasil Colonial

A origem do laudêmio remonta ao sistema feudal europeu, especialmente em Portugal, onde grandes propriedades eram arrendadas sob contratos de aforamento ou enfiteuse. Nesses contratos, o “senhorio direto” (normalmente a nobreza ou a Coroa) detinha a propriedade da terra, enquanto o enfiteuta tinha o direito de uso mediante obrigações contratuais, incluindo taxas e compensações em caso de transferência.

Esse modelo foi trazido ao Brasil durante o período colonial, quando a Coroa Portuguesa introduziu o instituto como forma de garantir receita e controle sobre terras concedidas em uso. Ao longo dos séculos, mesmo após a independência e a modernização do direito brasileiro, o laudêmio sobre terrenos de marinha e outros bens da União permaneceu como obrigação legal.

Dados Atualizados: Arrecadação e Relevância Econômica

Segundo dados recentes da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), o laudêmio rendeu aproximadamente R$ 833,8 milhões nos últimos cinco anos, com uma arrecadação de R$ 268,54 milhões em 2024 — um valor expressivo que ressalta a importância econômica dessa taxa na gestão dos imóveis sob domínio da União.

Além disso, parte dessa arrecadação (20% somada à taxa de ocupação anual) é repassada aos municípios e ao Distrito Federal onde os imóveis estão localizados, beneficiando financeiramente as localidades diretamente afetadas.

Onde o Laudêmio Se Aplica?

A principal aplicação do laudêmio ocorre em imóveis:

• Localizados em terrenos de marinha e acrescidos de marinha (primeiros 33 metros desde a linha da maré alta);
• Situações que envolvem a União como proprietária do solo, mas cedendo o domínio útil ao ocupante.

A taxa incide apenas quando há transferência onerosa, não se aplicando em casos de doação ou transmissão por herança.

Críticas e Debates Políticos Contemporâneos

Apesar de sua base legal consolidada, o laudêmio tem sido objeto de intenso debate. No Congresso, propostas como a chamada “PEC das Praias” já foram aprovadas na Câmara dos Deputados com o objetivo de alterar a propriedade de terrenos de marinha e potencialmente pôr fim à cobrança dessa taxa, visando facilitar a negociação de imóveis costeiros e atrair mais investimento imobiliário.

Especialistas apontam que essa discussão se dá em um contexto no qual o mercado imobiliário e a legislação fundiária brasileira buscam modernização e maior segurança jurídica para compradores e vendedores, sobretudo em um cenário de valorização imobiliária e expansão urbana nas regiões litorâneas.

Então, podemos concluir que:

O laudêmio é um instituto jurídico com raízes históricas profundas, que ainda hoje influencia diretamente o valor final de muitas transações imobiliárias no Brasil. Ele representa uma compensação pelo uso de terrenos da União e tem impacto econômico real, como mostram os dados mais recentes de arrecadação. Ao mesmo tempo, a sua manutenção ou modificação é tema de debates legislativos importantes, refletindo tensões entre tradição legal, desenvolvimento econômico e direitos de propriedade.

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